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“提前還貸”別跟風,搞懂這幾個法律問題再決定!

房貸不是你想還想還就能還最近老李才知道提前還貸涉及法律問題不能拍腦門決定今天我們一起來聊聊關于提前還貸那些事兒

幾年前老李買房子的時候在銀行辦理了二十年貸款,6%-7%的房貸利率計算下來每月還貸壓力不小。最近,LPR進行下調新增房貸利率不到4%,房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽,發現提前還貸申請已經排到了三個月之后。不僅如此,老李還聽說,提前還貸還不是想還就能還,隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂,貸款利率調整變化算不算情勢變更呢?提前還錢不是好事兒么,怎么還能違約呢?銀行要是不接受提前還貸,老李起訴的話訴請是什么呢?

問題一:房貸利率調整是否屬于法律上情勢變更?


民法典第五百三十三條規定:合同成立后,合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化,繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協商;在合理期限內協商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況,根據公平原則變更或者解除合同。司法實踐中,對情勢變更的審查重點在于:1.是否存在情勢變更的事實,即合同存在的基礎情況是否發生變化;2.情勢變更是否是合同雙方不能預見的,且雙方均無過錯;3.繼續履行原合同是否顯失公平。情勢變更制度的目的在于平衡當事人之間的利益,因其涉及合同的變更、解除,所以法院通常持較為嚴格、審慎的態度。那么,調控銀行房貸利率是否屬于情勢變更呢?首先,購房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同,房貸利率在一定范圍內的調整波動并不會導致合同目的不能實現,繼續履行合同不會造成顯失公平的情況。其次,按揭貸款通常持續時間較長,除固定利率外,當事人在簽訂合同時應當預見未來調控貸款利率的可能性。此外,民法典也明確將商業風險排除在情勢變更之外,所以在商業活動中,未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等而產生的損失不適用情勢變更。老李買房貸款時房貸利率受當時的房地產政策、供求關系、整體經濟發展情況等影響,現在利率在一定范圍內調整不屬于情勢變更,老李不能以情勢變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。



問題二:老李想提前還款違約嗎?需支付銀行違約金嗎?


老李所謂的提前還貸,即借款人在還款期內提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構成違約需要根據借款合同的具體內容等來進行判斷。民法典第六百七十七條規定,借款人提前返還借款的,除當事人另有約定外,應當按照實際借款的期間計算利息。如果合同中沒有約定提前還貸的違約責任條款,那么提前還貸則不構成違約,也無需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為,約定了一定比例的違約金,且不違反法律和行政法規的強制性規定,那么借款人提前還款則可能構成違約,需按照合同中的約定支付違約金。

所以,老李提前還款會不會構成違約需看貸款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本,減少銀行預期利息收入,對銀行的資金運營產生影響,很多銀行在住房按揭貸款合同中將提前還貸約定為違約。對于違約金的收取方式也因銀行而異,有的銀行將利息作為違約金,如:1年內提前還款的,銀行收取三個月的利息作為違約金;1-2年內提前還款的,銀行收取二個月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計算違約金,如:1年內提前還款的,銀行將收取提前還款金額的3%人民幣作為違約金;1-2年內提前還款的,銀行收取提前還款金額的2%人民幣作為違約金等等。

所以,老李想提前還房貸,除了要根據自己的實際情況打打算盤外,還要明確自己手中合同的具體內容。



問題三:如合同中沒約定,雙方協商未果,銀行仍拒絕老李提前償還房貸,老李想起訴的話應如何提出訴請呢?


根據民法典第五百三十條規定,債權人可以拒絕債務人提前履行債務,但是提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用,由債務人負擔??梢?,如果雙方在合同中未對提前償還貸款的情況進行約定,也未能協商一致,那么在不損害銀行利益的情況下,銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權到法院起訴銀行接受其提前還款,如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費用,那么銀行可以依據上述規定主張由老李負擔此項費用。


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